Certificado descriptivo y de antigüedad
El documento que hace que tu escritura diga lo que de verdad hay construido, y desde cuándo.
El certificado descriptivo y de antigüedad responde a dos preguntas sobre una casa: qué hay construido exactamente y desde cuándo. Lo firmamos como técnicos, visado por el Colegio de Arquitectos, y sirve para que la escritura de la finca describa la realidad física en lugar de una versión antigua de ella.
Lo pide el notario. Casi siempre aparece así: hay una operación en marcha —una venta, una herencia, una hipoteca— y al revisar la escritura se ve que lo que describe no es lo que hay en el suelo.
Cuándo hace falta
Siempre que la descripción registral se haya quedado atrás. Una casa que se amplió hace veinte años, un porche que se cerró, una planta que se añadió, un anexo que nunca llegó al papel. La escritura sigue describiendo la vivienda que se inscribió en su día, y el notario necesita que describa la de ahora.
Y se puede hacer sobre cualquier suelo. No hay un tipo de parcela en el que esté vedado, porque no se está pidiendo permiso para nada: se está describiendo lo que existe. Esto es lo que más confusión genera, así que merece su propio apartado.
Esto no es una legalización
Son dos mundos distintos, con dos interlocutores distintos, y confundirlos sale caro.
- La legalización mira la norma urbanística y se resuelve con el ayuntamiento. La pregunta es si lo construido se ajusta a lo que el planeamiento permite en esa parcela.
- El certificado descriptivo y de antigüedad mira la realidad física y se resuelve ante el notario. La pregunta es qué hay y desde cuándo.
Un ejemplo lo deja claro. Una parcela urbana destinada a vivienda unifamiliar aislada, con un máximo de planta baja más uno según el planeamiento, y encima un edificio de planta baja más tres. Ese edificio está fuera de ordenación y, si quiere regularizarse frente al ayuntamiento, habrá que estudiar su legalización. Pero el notario, se legalice o no, va a querer actualizar la escritura para que refleje lo que hay. Son dos trámites que no se estorban ni se sustituyen.
De ahí el malentendido más frecuente y más peligroso: creer que, con el certificado en la mano, la obra ya está en regla. No lo está. Lo que está es descrita. Si sobre esa obra pesa un expediente urbanístico, el certificado no lo apaga.
Hasta dónde llega frente al Registro
Conviene separar dos cosas que se mezclan con facilidad, porque la respuesta no es la misma.
Emitir el certificado se puede siempre, en cualquier suelo. Es un documento técnico y no depende de la situación urbanística de la finca.
Que el Registro inscriba con él una obra nueva por antigüedad ya es otra cosa. Esa inscripción se apoya en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, que la permite cuando ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad por haber transcurrido los plazos de prescripción, y pide para ello certificación de técnico competente que acredite la terminación y su fecha. Pero esos plazos no corren nunca en tres supuestos: sobre dominio público o terrenos que lo afecten, sobre bienes afectados por servidumbres de utilidad pública, y sobre suelos de especial protección. En esos casos el Registro pedirá además que el ayuntamiento declare expresamente que no procede medida de restablecimiento.
Lo decimos por adelantado porque es la clase de detalle que aparece tarde y estropea un calendario. Si tu finca está en suelo protegido, el certificado se hace igual, pero el camino hasta el Registro tiene un escalón más.
Qué incluye nuestro servicio
La visita es corta: una hora suele bastar para medir la vivienda y levantar lo que hay. El trabajo real viene después, en oficina, y es donde se va una semana: dibujar la descripción, cuadrarla con la escritura que nos has pasado y datar cada volumen.
Para la fecha usamos lo que haya, y casi nunca es una sola fuente: lo que nos cuenta la propiedad, los proyectos que se conserven y las ortofotos históricas, que permiten mirar la parcela año a año y ver en qué vuelo aparece cada construcción. Cuando las fuentes no coinciden, mandan las que se pueden fechar solas.
El certificado sale visado por el Colegio de Arquitectos, que es como lo pide el notario.
Plazos, documentación y ámbito
Una hora de visita y alrededor de una semana hasta la entrega. De ti necesitamos las escrituras de la vivienda: son la otra mitad del trabajo, porque el certificado nace de comparar lo que dice el papel con lo que hay en el suelo. A diferencia del ICUC o del IVG, aquí sí hace falta que aportes algo.
Cada caso se presupuesta por separado, con la vivienda a la vista, antes de empezar. Medimos en Altea y en el resto de la Marina Baixa y la Marina Alta —Calpe, Benissa, Finestrat, La Nucía, Callosa d'en Sarrià, Moraira—, que es donde llegamos sin que el desplazamiento pese en el encargo.
Los tres documentos que pide el notario
Este certificado rara vez viaja solo. Lo habitual es que el notario pida un paquete, y conviene saber por qué cada pieza está ahí:
- El certificado descriptivo y de antigüedad, referido a lo construido en la parcela privativa y visado: dice qué hay y desde cuándo.
- El ICUC: dice que eso que hay cabe dentro de la parcela que el Catastro tiene dibujada.
- El IVG, solo si hace falta: cuando el ICUC sale negativo o el asunto toca lindes, hay que fijar con coordenadas dónde está de verdad el perímetro de la finca.
Los tres se encargan juntos con frecuencia y alimentan la misma escritura, así que compartir el levantamiento sale mejor que pedirlos por separado y a destiempo.
Preguntas frecuentes
¿Quién pide el certificado descriptivo y de antigüedad?
El notario, para tener la seguridad de que la escritura describe la realidad física de la finca con precisión. No es un capricho suyo: una escritura que describe una casa que ya no es la que hay complica cualquier operación posterior, desde una venta hasta una herencia.
¿Esto legaliza mi obra?
No, y conviene tenerlo muy claro. Legalizar es un asunto urbanístico que se resuelve con el ayuntamiento, frente a la normativa que le aplica a tu parcela. El certificado descriptivo y de antigüedad no juzga si lo construido cumple esa normativa: describe lo que hay y acredita desde cuándo está. Una obra puede estar perfectamente descrita en la escritura y seguir estando fuera de ordenación.
¿Se puede hacer en suelo no urbanizable?
El certificado sí: se puede emitir sobre cualquier suelo, porque describir la realidad física no legaliza nada. Otra cosa es lo que el Registro admita después. Inscribir una obra nueva por antigüedad se apoya en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, que exige que hayan prescrito los plazos para restablecer la legalidad, y esos plazos no corren nunca en dominio público, en bienes con servidumbre de utilidad pública ni en suelos de especial protección. Ahí el Registro pedirá además que el ayuntamiento declare que no procede medida de restablecimiento.
¿Qué documentación tengo que aportar?
Las escrituras de la vivienda. Es lo que nos permite comparar lo que dice el papel con lo que encontramos en la visita, que es justo el trabajo.
¿Cómo acreditáis la antigüedad?
Con lo que haya: lo que nos cuente la propiedad, los proyectos que se conserven y las ortofotos históricas, que permiten ver la parcela año a año y situar cuándo aparece cada volumen.