Legalización de obras

Legalizar es poner de acuerdo lo que está construido con lo que la normativa urbanística permite en esa parcela. Es un trámite frente al ayuntamiento, y termina —cuando sale bien— en el título habilitante que corresponda y en la ocupación del inmueble.

Se llega por tres puertas. Porque el ayuntamiento lo ha requerido, y entonces hay prisa. Por decisión propia, para tener la documentación en regla antes de vender o de dormir tranquilo. O, la más frecuente, porque hace falta acreditar la ocupación —primera o segunda— y ahí es donde aparece el problema que llevaba años quieto.

Lo primero es saber si se puede

Antes de redactar nada pedimos el informe urbanístico y comprobamos si los parámetros de lo construido encajan con lo que el planeamiento permite en esa parcela. De ahí salen tres respuestas posibles, y conviene conocerlas antes de encargar nada:

• Encaja. Se redacta el proyecto de legalización y adelante.
• Encaja en parte. Legalizar exige demoler lo que sobra, o reformarlo para que cumpla. Te lo decimos en ese momento, por si prefieres no seguir, y si sigues hay que añadir un proyecto de demolición o de adecuación a normativa.
• No encaja. Mejor saberlo el primer día.

Y hay un cuarto escenario que sorprende a mucha gente: que la parcela no sea todavía solar. Para legalizar puede ser necesario urbanizarla primero —construir la acera, llevar el alumbrado, conectar con el alcantarillado— o ajustar la urbanización exterior para que cumpla los parámetros. En Altea pasa a menudo, y es un capítulo de coste que nadie tiene en la cabeza cuando pregunta cuánto cuesta legalizar un porche.

Lo que se paga además de los honorarios

Conviene tenerlo delante desde el principio, porque el proyecto rara vez es la partida mayor:

• Tasas urbanísticas del ayuntamiento.
• ICIO, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.
• Fianza, cuando se exige.
• Si hay que urbanizar, sus propias tasas e ICIO, más el coste del alumbrado, el alcantarillado y lo que haga falta ejecutar.

Plazos y dónde trabajamos

El proyecto de legalización nos ocupa entre dos y cuatro semanas, según la complejidad. A partir de ahí el calendario deja de estar en nuestras manos: la tramitación del título que toque —licencia de obra mayor o declaración responsable— la marca el ayuntamiento, y cada ayuntamiento es un mundo — unos resuelven en meses y otros se toman bastante más.

Trabajamos en Altea, Alfaz del Pi, La Nucía, Polop, Calpe, Benissa, Moraira, Finestrat y Callosa d'en Sarrià, entre otros. En un trámite que se resuelve ayuntamiento por ayuntamiento, conocer al de enfrente vale tanto como conocer la norma.

Fuera de ordenación: qué significa

Se llega a que lo construido no se ajuste al planeamiento vigente por dos caminos distintos, y lo que dejan hacer después no es lo mismo. Confundirlos es lo que hace creer a mucha gente que su casa no admite ni una reforma cuando sí la admite:

• De forma pasiva: la casa se levantó legalmente y la norma cambió después. Nadie hizo nada mal.
• De forma activa: se construyó sin licencia.

El primer caso lo resuelve el artículo 206 del TRLOTUP, y con más matiz del que suele contarse. Queda fuera de ordenación lo que el plan declare por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, y lo que ocupe el viario o los espacios libres que el plan prevé: ahí solo se autorizan obras de mera conservación. Pero el edificio que simplemente dejó de ser plenamente compatible no queda fuera de ordenación, y para él el plan debe fijar un régimen transitorio en el que sí caben obras de reforma y de mejora, e incluso cambios de actividad, mientras no acentúen la inadecuación al planeamiento ni supongan reconstruir por completo los elementos disconformes. Cuál de las dos es la tuya lo concreta el plan del municipio, y hay que mirarlo.

El segundo caso es otra cosa. Sobre lo construido sin licencia manda el artículo 256: mientras persista la vulneración de la ordenación no caben obras de reforma, ampliación ni consolidación de lo ilegalmente construido, y lo único que la administración puede ordenar son las obras necesarias para no perturbar la seguridad, la salubridad y el ornato o el paisaje del entorno — lo que en la práctica significa pintar y poco más. Sigue siendo así aunque hayan pasado los quince años.

Y una advertencia de vocabulario, porque aparece en casi todo lo que se lee sobre esto: el «asimilado al régimen de fuera de ordenación» es una figura de la normativa andaluza. En la Comunitat Valenciana no existe, y el «fuera de ordenación subjetivo» tampoco.

Una casa así se puede vender, como cuerpo cierto, pero con deber de informar al comprador de su situación. Y mientras haya un expediente abierto no se obtendrá ninguna licencia hasta que se resuelva legalizando.

Estar prescrito no es estar resuelto

Esta es la confusión que más dinero cuesta, así que va con todas las letras.

En la Comunitat Valenciana el plazo para que el ayuntamiento ordene restaurar la legalidad urbanística es de quince años desde que terminaron las obras —el artículo 255 del TRLOTUP—, frente a los cuatro que manejan la mayoría de comunidades. Si hay expediente abierto, no corre. Y ese plazo es de la acción administrativa: el delito urbanístico del Código Penal es otra cosa y se rige por sus propias reglas.

Ahora bien, que el plazo haya pasado no convierte la obra en legal. Significa que ya no te pueden multar ni ordenar la demolición. La casa sigue fuera de ordenación, con las restricciones de arriba.

Y hay algo más, que es lo que hace que el problema no se quede quieto. Para pedir hoy cualquier licencia hay que enviar los planos de la vivienda con sus metros y la escritura ya coordinada con la realidad. El ayuntamiento contrasta ambas cosas y ve de inmediato si en algún momento se construyó sin licencia. Y entonces pedirá legalizar. Aunque hayan pasado los quince años: no multará, porque no puede, pero no concederá más licencias mientras no se legalice — y con ellas se cae la segunda ocupación, que es justo la que hace falta para alquilar o para vender con garantías.

En suelo rústico

En suelo no urbanizable el punto de partida es el mismo —informe urbanístico— pero las reglas cambian, y para peor: la regla de los quince años no se aplica en rústico. Lo dice el mismo artículo 255, en su apartado 5, y con él la acción del ayuntamiento no caduca nunca — tampoco sobre zonas verdes, viales, espacios libres, dotaciones públicas, bienes de dominio público ni inmuebles del Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano. Así que aquí no vale hacer cuentas con el calendario: hay que mirar el caso concreto contra la normativa autonómica y contra el PGOU, el plan general o las normas subsidiarias del municipio, que no dicen lo mismo en todas partes.

Hay una excepción con nombre y fecha que conviene conocer. Las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable construidas antes de la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, y sin licencia municipal por su ubicación en esa clase de suelo, se asimilan en su régimen a las edificaciones con licencia. Así lo recoge la disposición transitoria vigesimosexta del TRLOTUP. Pero con tres condiciones que se caen con más frecuencia de la que parece: que estuvieran terminadas en esa fecha, que sigan manteniendo hoy el uso y las características tipológicas que tenían entonces, y que no estén en situación legal de ruina urbanística. Una casa de labor de los años sesenta convertida en vivienda, o ampliada después, ya no cumple.

Adónde lleva la legalización

El objetivo no es el papel de la licencia: es poder presentar la primera ocupación de lo legalizado, que es lo que acredita la plena legalidad de lo construido. Conviene decir cómo funciona hoy, porque casi todo el mundo la recuerda como una licencia o como una cédula que había que esperar: desde el Decreto 12/2021 es una declaración responsable —así la clasifica también el artículo 233.1.f del TRLOTUP— y faculta para ocupar y usar la vivienda desde el día en que se presenta, sin perjuicio de que el ayuntamiento compruebe después. Eso es lo que la legalización habilita y un certificado de antigüedad no habilita, por muy bien redactado que esté.

Y hay un detalle de orden que conviene tener claro antes de empezar, porque descoloca calendarios: para presentar la primera ocupación la escritura tiene que estar ya coordinada con la realidad. Es decir, hace falta también un certificado descriptivo y de antigüedad que actualice la escritura con todo lo que hay. Puede hacerse antes de la legalización o después, pero tiene que estar hecho: la idea es que al final del camino los tres papeles —ayuntamiento, notaría y Registro— digan exactamente lo mismo.