Licencia de obra mayor
El proyecto de la obra que sí necesita licencia —construir, ampliar, tocar un edificio protegido— y, si quieres, el trámite.
Casi nadie llega preguntando por una licencia. Llega diciendo que quiere «unos planitos» para el ayuntamiento — y muchas veces lo que necesita es un proyecto completo, visado y con dirección de obra. Esta página está para aclarar de qué lado cae lo que quieres hacer antes de que encargues nada.
Empecemos por una cosa que sorprende: «obra mayor» y «obra menor» no son categorías de la ley valenciana. Son vocabulario de ventanilla y de calle, y por eso los usamos aquí. Lo que la norma distingue —el texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, el TRLOTUP— es otra cosa: los actos sujetos a licencia del artículo 232 y las actuaciones sujetas a declaración responsable del 233. Y esa frontera es la que decide el papeleo, el plazo y, sobre todo, cuándo puedes empezar.
Qué obras necesitan licencia
El artículo 232 las enumera. Las que aparecen de verdad en un encargo particular son estas:
- Obra de nueva planta: edificación, construcción o implantación de instalaciones nuevas. Una vivienda, una ampliación que crea volumen, una piscina con su estructura.
- Intervenciones en edificios protegidos o catalogados cuando tienen trascendencia patrimonial. Ojo al matiz, porque decide muchos casos en el casco antiguo de Altea: no basta con que el edificio esté catalogado; lo que importa es si la intervención toca aquello que está protegido. Cambiar una instalación interior no es lo mismo que tocar la fachada.
- Movimientos de tierras, explanaciones y divisiones de finca —de la segregación y la agrupación hablamos en su propia página—.
- Obras y usos provisionales, y la colocación de casas prefabricadas, que mucha gente da por libre y no lo está.
Y hay un grupo intermedio que conviene tener presente porque es el que más confusión genera: las reformas que afectan a la estructura, las demoliciones y los cambios de uso van, según la ley, por declaración responsable, pero acompañada de una certificación y con el mismo proyecto y la misma exigencia técnica detrás. En la práctica cada ayuntamiento tiene su ventanilla y sus formularios: el trámite de licencia de obras de Altea, por ejemplo, cubre obra nueva, reformas estructurales, cambios de uso y obras provisionales. Por eso lo primero que hacemos es comprobar por qué vía va tu obra en tu municipio, y no dar por hecho el nombre del trámite.
Qué documentación hay que presentar
Lo que redactamos y firmamos nosotros:
- Proyecto técnico conforme al Código Técnico de la Edificación, con la documentación gráfica completa, y visado del colegio cuando el ayuntamiento lo pide.
- Estudio de gestión de residuos de construcción y demolición.
- Reportaje fotográfico del solar y de lo existente, el impreso de estadística de edificación y el plano topográfico georreferenciado.
Lo que necesitamos de ti:
- Escritura o nota simple, y datos del propietario y del inmueble.
- Identificación de los demás agentes de la edificación, cuando ya los tengas elegidos.
- Los justificantes de tasa e ICIO, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que se liquidan al presentar.
Todo se presenta por sede electrónica. Lo que hacemos siempre es redactar y firmar la documentación técnica; presentarla y llevar el expediente en nombre del propietario o del promotor lo podemos hacer también nosotros, y es un encargo aparte — hay quien prefiere presentarlo por su cuenta con los papeles ya hechos—. Según dónde esté la parcela pueden sumarse documentos condicionales, y ahí es donde el expediente se alarga de verdad.
Las licencias sectoriales, que son las que alargan el calendario
Es el capítulo que casi nadie tiene en la cabeza al empezar, y no depende del ayuntamiento: según la zona urbanística puede hacer falta la autorización de otra administración, y hasta que no llega no hay licencia.
- Autonómicas: carreteras, ferrocarriles, costas, agricultura, forestal.
- Estatales: carreteras, ferrocarriles y confederaciones hidrográficas — un barranco cerca de la parcela es motivo suficiente.
- Patrimonio cultural y arqueología, que en el casco antiguo es lo normal.
- Telecomunicaciones.
- Ocupación de vía pública para el contenedor o el andamio, y obra en vía pública si hay que tocar alcantarillado o urbanización. Son trámites propios, con su propio departamento municipal.
Plazos, silencio y dónde trabajamos
Los plazos que sí se pueden poner por escrito son los que fija la norma. El artículo 240 da al ayuntamiento dos meses para resolver la licencia de obra nueva, de reforma estructural de entidad equivalente o de derribo en edificio no catalogado, y tres meses cuando el edificio está catalogado o en trámite de catalogación.
Y hay una regla que conviene conocer antes de contar con ella: en la licencia de obra el silencio es negativo. Si vence el plazo sin resolución notificada, la solicitud se entiende desestimada; solo unos supuestos tasados —reforma estructural, cambio de uso, cierres, carteles— se entienden estimados. Es el artículo 242, en la redacción que le dio la Ley 3/2026 el 3 de julio de 2026. Dicho de otro modo: aquí no se empieza a construir porque nadie haya dicho que no.
Lo que tarde de verdad cada ayuntamiento en resolver no lo controla nadie desde aquí, y por eso no lo prometemos: cada ayuntamiento es un mundo. Trabajamos desde Altea, y atendemos Alfaz del Pi, La Nucía, Polop, Calpe, Benissa, Moraira, Finestrat y Callosa d'en Sarrià, entre otros. En un trámite que se resuelve ayuntamiento por ayuntamiento, conocer al de enfrente vale tanto como conocer la norma.
Cuando la obra cambia por el camino
Pasa más de lo que parece, y de dos maneras. Que el promotor quiera cambiar el proyecto con la obra ya empezada, o que al abrir aparezca lo que nadie había visto — un fallo de cimentación, un forjado que no era lo que decía el plano—. En los dos casos la obra deja de ajustarse a la licencia concedida, y seguir adelante es construir sin título: hay que parar y rehacer el trámite con una modificación del proyecto.
No es un trámite más: cuesta tiempo de obra parada. Por eso, cuando revisamos un proyecto antes de solicitar, puede ocurrir que veamos algo que conviene resolver en el papel y no en la obra; cuando pasa, se comenta. Ahora bien, eso no convierte el encargo en una revisión estructural del inmueble: si lo que quieres es que alguien mire lo que hay antes de decidir, eso es una visita del arquitecto, y se contrata aparte.
Y si la obra ya está hecha
Entonces la pregunta ya no es «¿me dan licencia?» sino «¿esto se puede legalizar?», y no es lo mismo. La licencia autoriza lo que se va a construir; la legalización pone en regla lo que ya está construido, y empieza por comprobar si los parámetros de lo edificado encajan con lo que el planeamiento permite en esa parcela. A veces encajan, a veces encajan en parte —y legalizar implica demoler lo que sobra— y a veces no encajan.
Es un camino más incierto y más caro que haber pedido la licencia antes, y llega solo, sin que nadie lo busque: aparece el día que se pide la segunda ocupación para vender o alquilar, y el ayuntamiento compara los planos con la escritura.
Si tu obra no llega a tanto
No todas las obras necesitan licencia, ni de lejos. Cambiar la distribución interior, tocar la fachada, reformar un baño o cambiar las ventanas van por declaración responsable —lo que en la calle se sigue llamando obra menor— y ahí el trámite es otro: se presenta con su memoria y se puede empezar el mismo día. Esa página cuenta cómo funciona y, sobre todo, cuándo una obra que parecía menor deja de serlo.
El encargo, paso a paso
- Ver de qué lado cae tu obra y en tu municipio: licencia, declaración responsable con certificación, o nada de eso.
- Comprobar qué permite la parcela antes de dibujar, con el informe urbanístico cuando hace falta.
- Redactar el proyecto, visarlo si el ayuntamiento lo exige y reunir la documentación condicional.
- Entregarte la documentación explicada, lista para presentar.
Y si quieres, los dos pasos siguientes también los hacemos nosotros — se contratan aparte, y son los que ahorran las idas y venidas:
- Presentar por sede electrónica en tu nombre y seguir el expediente: los requerimientos de subsanación se contestan desde aquí.
- Entregarte la licencia explicada: qué autoriza exactamente, con qué condiciones y qué plazos de inicio y de finalización lleva dentro.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un proyecto o me bastan unos planos?
Es la pregunta con la que llega casi todo el mundo, y la respuesta depende de la obra, no del presupuesto. Si lo que vas a hacer está sujeto a licencia —obra nueva, ampliación, intervención con trascendencia patrimonial en un edificio protegido—, hace falta un proyecto técnico completo conforme al Código Técnico de la Edificación, con su dirección facultativa. Unos planos acotados sirven para hablar, no para solicitar. Lo que sí podemos es mirar tu caso antes de que encargues nada y decirte por qué vía va.
¿Cuánto tarda y qué pasa si el ayuntamiento no contesta?
El artículo 240 del TRLOTUP da al ayuntamiento dos meses para resolver una licencia de obra nueva, de reforma estructural de entidad equivalente o de derribo, y tres meses si el edificio está catalogado o en trámite de catalogación. Lo que tarde de verdad cada ayuntamiento no lo controlamos y no lo prometemos. Lo que sí conviene saber es qué pasa si vence el plazo: en una licencia de obra el silencio es negativo, es decir que no contestar equivale a denegar. Lo dice el artículo 242, en la redacción que le dio la Ley 3/2026 el 3 de julio de 2026.
¿Qué es el visado colegial y hace falta siempre?
El visado es el sello que el colegio profesional estampa en el proyecto y acredita que quien lo firma es arquitecto superior y está colegiado. No lo piden todos los ayuntamientos: algunos se conforman con una declaración responsable del técnico redactor o con un certificado de colegiación. Y no tiene nada que ver con una ECUV, que es otra cosa: una entidad privada habilitada para hacer funciones de la administración en el trámite.
¿Puedo empezar la obra en cuanto presento la solicitud?
En licencia, no: hay que esperar a que se conceda. Esa es justo la diferencia con las obras que van por declaración responsable, donde se puede empezar el mismo día en que se presenta con toda la documentación. Empezar antes de tener el título habilitante convierte una obra legal en una obra sin licencia, con lo que eso arrastra después.
Ya he construido sin licencia. ¿Puedo pedirla ahora?
Entonces no es una licencia de obras, es una legalización, y el orden de las preguntas cambia: lo primero no es qué quieres hacer, sino si lo que hay encaja con lo que la normativa permite en esa parcela. Tenemos una página dedicada a eso. Y si la obra está a medias y se ha desviado del proyecto, lo que toca es parar y regularizar antes de seguir.
¿Qué es una ECUV y me conviene?
Una entidad colaboradora de la administración urbanística: una empresa privada habilitada para verificar proyectos y emitir certificaciones dentro del trámite, en los términos de la disposición adicional cuarta del TRLOTUP. Existe como vía y hay quien la usa para agilizar; nosotros no solemos trabajar con ellas, y conviene saber que el trámite y los requisitos son los mismos, cambia quién los revisa. Un colegio profesional solo puede hacer esas funciones si se ha constituido él mismo como ECUV.