01¿A qué se dedica MASR Arquitectos?
MASR Arquitectos | Architects es un estudio de arquitectura e ingeniería con sede en Altea, Costa Blanca. Diseñamos y construimos viviendas unifamiliares, obra nueva, rehabilitación, interiorismo, urbanismo y proyectos comerciales en la Marina Baja y la provincia de Alicante.
Todos los proyectos se desarrollan con metodología BIM (Building Information Modeling) y aplicamos diseño bioclimático y el estándar Passivhaus (casa pasiva) cuando el cliente lo desea o el proyecto lo aconseja.
02¿Dónde está el estudio y qué zona cubrís?
El estudio está en Paseo del Mediterráneo 1, 03590 Altea (Alicante). Trabajamos en toda la Costa Blanca y la provincia de Alicante: Altea, Alfaz del Pi, La Nucía, Polop, Calpe, Benissa, Moraira, Finestrat y Callosa d'en Sarrià, y también Jávea, Dénia y municipios cercanos.
Horario de oficina: lunes a viernes, 10:00 — 18:00. Visitas concertadas previa cita.
03¿Qué premios ha recibido MASR?
El estudio ha sido galardonado en dos ediciones consecutivas de los Luxury Lifestyle Awards:
- Luxury Lifestyle Awards 2023 — Architecture (Single Residential), Alicante, Spain.
- Luxury Lifestyle Awards 2022 — Residential Architecture, Alicante, Spain.
04¿Trabajáis con metodología BIM y estándar Passivhaus?
Sí. Todos los proyectos se modelan íntegramente con metodología BIM, lo que nos permite entregar planos precisos, anticipar conflictos constructivos y mantener un control riguroso de plazos y presupuestos durante la dirección de obra.
Aplicamos diseño bioclimático y el estándar Passivhaus (casa pasiva) para minimizar el consumo energético y maximizar el confort interior — especialmente relevante en el clima mediterráneo de la Costa Blanca, donde la orientación, el sombreamiento y la inercia térmica de los muros marcan la diferencia entre una casa que respira y una que necesita climatización constante.
05¿Qué tipo de proyectos abordáis?
Trabajamos a lo largo de toda la cadena de servicios técnicos del sector inmobiliario:
- Arquitectura — vivienda unifamiliar de obra nueva, rehabilitación integral, interiorismo, urbanismo, arquitectura comercial e industrial.
- Ingeniería — cálculo de estructuras, instalaciones (electricidad, fontanería, climatización, energías renovables), informes técnicos.
- Construcción — dirección de obra, reformas integrales, fachadas, rehabilitación.
- Trámites y certificados — licencias, legalizaciones, segunda ocupación, certificado energético, IEE y documentación registral. Cada uno tiene su página en el índice de servicios, y los más consultados están descritos en las preguntas 06, 07 y 08.
- Asesoramiento — consulta por teléfono o en el despacho, visita del arquitecto sobre el terreno y soporte técnico en notaría y Registro de la Propiedad. No hacemos tasaciones: poner valor de mercado a un inmueble es otro oficio y lo firma un tasador homologado.
06¿Qué certificados emitís y para qué sirven?
Emitimos los certificados técnicos que habitualmente se exigen en una transacción inmobiliaria, una reforma o el alquiler de una vivienda. Cada uno tiene su página con el detalle completo:
Certificado de eficiencia energética (CEE)
Documento obligatorio para vender o alquilar cualquier inmueble en España. Califica el consumo energético del edificio en una escala de A a G y propone medidas de mejora. Exige visita al inmueble dentro de los tres meses anteriores a su emisión, y lo que le da validez legal es la inscripción en el registro autonómico, que tramitamos nosotros. Vence a los diez años, o a los cinco si la calificación es G.
Certificado descriptivo y de antigüedad
Responde a dos preguntas sobre una casa: qué hay construido exactamente —superficies construidas y útiles, distribución, materiales— y desde cuándo. Lo pide el notario cuando la escritura describe una versión antigua del inmueble y no la que hay en el suelo. Sale visado por el Colegio de Arquitectos.
Describir no es legalizar, y confundirlo sale caro: el certificado no juzga si lo construido cumple la norma urbanística. Una obra puede quedar perfectamente descrita en la escritura y seguir estando fuera de ordenación.
Y hasta dónde llega frente al Registro
Con el certificado de antigüedad se puede inscribir una obra antigua por la vía de la declaración de obra nueva por antigüedad, que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo permite cuando ya han transcurrido los plazos para restablecer la legalidad urbanística. En la Comunitat Valenciana ese plazo es de quince años desde la total terminación de las obras — el artículo 255 del TRLOTUP.
Pero ese plazo no corre siempre, y aquí está el matiz que más disgustos da. El apartado 5 del mismo artículo lo excluye sobre zonas verdes, viales, espacios libres o dotaciones públicas, sobre bienes de dominio público o incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano y sobre suelo no urbanizable — sin distinguir entre común y protegido. En todos esos casos la acción de la administración no caduca nunca, y buena parte de las casas antiguas sin papeles de la comarca está justamente en rústico.
Los otros dos que más se piden
La segunda ocupación —lo que mucha gente sigue llamando cédula de habitabilidad— y el informe de evaluación del edificio, obligatorio a los cincuenta años del edificio. El resto está en el índice de servicios.
07¿Qué son IVG, ICUC y las coordenadas georreferenciadas?
Son tres herramientas técnicas que el Registro de la Propiedad y las notarías exigen para inscribir o regularizar inmuebles. Las redactamos y firmamos como técnicos competentes, con levantamiento propio en la finca:
ICUC · Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones
Mira la construcción: comprueba con coordenadas si los edificios, la piscina y las construcciones auxiliares caen dentro de la parcela que el Catastro tiene dibujada. Es el que reclama el Registro cuando se modifica una escritura por descriptivo o por antigüedad. Sale positivo o negativo, y negativo no significa que la casa invada al vecino: casi siempre significa que la cartografía catastral arrastra un dibujo impreciso de hace décadas.
IVG · Informe de Validación Gráfica
Mira la parcela: fija con coordenadas UTM en sistema ETRS89 dónde están sus lindes, su forma y su superficie, y valida que esa geometría encaja con la de las fincas vecinas. Se usa cuando la cartografía catastral no coincide con la realidad y hay que inscribir una representación gráfica alternativa. Por eso los dos se piden a menudo en ese orden: un ICUC negativo se acompaña de un IVG que demuestre que el linde real es otro y que el edificio siempre estuvo dentro.
Coordenadas georreferenciadas: cuándo se exigen de verdad
Conviene separar dos cosas que se mezclan constantemente, porque decidir mal aquí es pagar un levantamiento que no hacía falta — o quedarse corto ante el registrador.
- En una declaración de obra nueva, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exige identificar mediante coordenadas la porción de suelo ocupada por la edificación. No la parcela entera.
- La representación gráfica georreferenciada de la finca es preceptiva en los supuestos tasados del artículo 9.b: inmatriculación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación, agregación, expropiación forzosa y deslinde. Es decir, cuando se toca la forma de la finca o se inscribe por primera vez.
De ahí que el orden habitual sea certificado descriptivo e ICUC primero, y el IVG solo si hace falta. Las coordenadas las levantamos con receptor GNSS y, según lo que pida el terreno, con escáner LIDAR o con dron.
08¿Realizáis legalizaciones urbanísticas?
Sí. Acompañamos al propietario en todo el proceso, desde el análisis previo hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad. Y el primer paso es siempre el mismo: pedir el informe urbanístico y comprobar si lo construido encaja con lo que el planeamiento permite en esa parcela. A veces encaja, a veces encaja en parte —y legalizar implica demoler lo que sobra— y a veces no encaja. Eso se dice antes de redactar nada, no después.
Legalización de obras
El proyecto que pone en regla, frente al ayuntamiento, lo que se construyó sin licencia. Termina en el título habilitante que corresponda y en la ocupación del inmueble.
Y conviene decir lo que más dinero cuesta ignorar: estar prescrito no es estar resuelto. Que hayan pasado los quince años significa que ya no te pueden multar ni ordenar la demolición, no que la obra sea legal. El artículo 256 del TRLOTUP lo dice sin rodeos: mientras persista la vulneración no caben obras de reforma, ampliación ni consolidación de lo ilegalmente construido, y el ayuntamiento no concederá más licencias —y con ellas se cae la segunda ocupación— hasta que se legalice.
Declaración de obra nueva por antigüedad
Es la vía registral, no la urbanística, y son cosas distintas. Para construcciones ejecutadas hace años sin inscribir, redactamos el certificado descriptivo y de antigüedad y la documentación complementaria que piden notaría y Registro. Actualiza la escritura; no pone la obra en regla ante el ayuntamiento.
Edificaciones fuera de ordenación
La ley valenciana no usa la figura del «asimilado al fuera de ordenación» que se lee en otras comunidades. Aquí lo que hay es el artículo 206 del TRLOTUP, y distingue dos situaciones que conviene no confundir porque el margen de obra no es el mismo:
- Fuera de ordenación propiamente dicho: lo que el plan declara por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, y lo que ocupa el viario o los espacios libres que el plan prevé. Ahí solo se autorizan obras de mera conservación.
- Edificios disconformes que no quedan fuera de ordenación: la casa se levantó legalmente y la norma cambió después. Para estos el plan debe fijar un régimen transitorio en el que sí caben obras de reforma y de mejora, siempre que no acentúen la inadecuación al planeamiento ni supongan reconstruir por completo los elementos disconformes.
Lo que hacemos es analizar el planeamiento aplicable, certificar el estado constructivo y tramitar ante el ayuntamiento lo que corresponda en cada caso.
Adaptación a normativa vigente
Redacción de proyectos de adecuación, reforma o rehabilitación cuando la edificación necesita ajustarse a la normativa de habitabilidad, seguridad, eficiencia energética o accesibilidad — por licencia o por declaración responsable, según lo que se toque.
Cambios de uso
Convertir un local en vivienda, o adaptar un inmueble a uso comercial o industrial, es un cambio de uso urbanístico: va por declaración responsable acompañada de certificación, con proyecto detrás.
Alquilar una vivienda por días no lo es, y es una confusión frecuente. No hay cambio de uso ni licencia: hace falta un informe municipal de compatibilidad urbanística favorable y, con él, la declaración responsable ante turismo. Lo explicamos en la página de licencia turística.
Segregación, agrupación y división horizontal
Documentación técnica para modificar el régimen jurídico de fincas y edificaciones, con la representación gráfica georreferenciada que exige el Registro. En rústico se suma una regla que no es urbanística sino agraria —la unidad mínima de cultivo— y que la licencia del ayuntamiento no resuelve. Está detallado en segregación o agrupación de fincas.
09¿Cómo se contacta con MASR?
- Email: info@masr.es
- Teléfono: +34 644 722 099
- Oficina: Paseo del Mediterráneo 1, 03590 Altea (Alicante)
- Horario: lunes a viernes, 10:00 — 18:00
- Formulario: al final de la página principal
Última actualización · 27 de agosto de 2026