Informe de Validación Gráfica (IVG) y georreferenciación de parcelas

El Informe de Validación Gráfica responde a una pregunta distinta de la del ICUC: no mira el edificio, mira el suelo. Establece con coordenadas dónde están los lindes de la parcela —su forma, su superficie y sus vértices— y valida ante el Catastro que esa geometría encaja con la de las fincas vecinas, sin invadirlas ni dejar huecos entre ellas.

A la mayoría le llega por requerimiento, y de dos sitios: una notaría que ha encontrado discrepancias al preparar una compraventa, o un ayuntamiento que pide aclarar la geometría de la parcela sobre la que se presenta un proyecto. Esa es la vía más frecuente, pero no es la única. También se encarga por adelantado, cuando es el propietario quien va a mover la finca —segregarla, agruparla, dividirla, inscribirla por primera vez—: ahí no lo pide nadie por sorpresa, lo exige la ley desde el principio. Los supuestos están tasados y vienen en el artículo siguiente.

Cuándo hace falta

La Ley Hipotecaria lo resuelve en dos artículos que conviene conocer, porque entre los dos explican tanto los supuestos como los plazos.

El artículo 9.b enumera las operaciones en las que la representación gráfica georreferenciada es preceptiva, y es una lista larga: inmatriculación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación, agregación, expropiación forzosa y deslinde. Si tocas la forma de la finca, o la inscribes por primera vez, la geometría hay que aportarla.

El artículo 199 es el procedimiento, y se sigue por dos vías según qué dibujo se aporte:

• Por el 199.1 cuando basta la representación gráfica catastral, es decir, cuando la parcela que el Catastro tiene dibujada ya se corresponde con la realidad.
• Por el 199.2 cuando el titular manifiesta que no se corresponde y aporta una representación gráfica alternativa. Es el caso frecuente en fincas antiguas: linderos heredados, mediciones hechas sin GPS, planos que vienen de un reparto familiar.

Esa segunda vía es la que nos ocupa la mayor parte del trabajo. La representación gráfica alternativa es el plano georreferenciado que sustituye al dibujo catastral cuando este no refleja el terreno, y viaja acompañada del informe de coordenadas georreferenciadas, el documento de vértices que acaba incorporándose a la escritura.

Qué incluye nuestro servicio

Empezamos por el campo. Levantamos el perímetro con equipo GNSS de alta precisión y, según lo que pida el terreno, con escáner LIDAR o con dron. En una parcela despejada una mañana basta; en una con desnivel fuerte, vegetación o lindes difíciles de recorrer, no siempre.

Con esas coordenadas se construye la geometría de la parcela en formato GML y se compone contra las vecinas hasta que el conjunto cierra. Esa parte la hacemos con herramienta propia: gml-catastro.es es nuestra plataforma de conversión, validación y composición de ficheros catastrales. No hace falta que la mires para encargarnos el trabajo; está ahí por si te interesa el detrás.

Entregamos dos documentos: el IVG, que emitimos nosotros desde la Sede Electrónica del Catastro —igual que el ICUC—, y el informe de coordenadas georreferenciadas de la parcela, con el listado de vértices en UTM ETRS89, el perímetro y la superficie calculada. Son los dos papeles que notaría y Registro esperan recibir.

Plazos, documentación y ámbito

Como el ICUC: la visita ocupa una mañana y el informe suele estar listo en un par de días laborables. Del cliente no necesitamos ningún papel. Solo acceso a la finca y, si se puede, un perímetro recorrible.

El presupuesto depende de la parcela: su tamaño, su complejidad geométrica, la topografía del terreno y si el linde se puede recorrer sin obstáculos. Una parcela urbana rectangular y una finca de bancales con muros de piedra no son el mismo trabajo aunque midan lo mismo. Lo cerramos antes de empezar.

El levantamiento es presencial, así que el ámbito importa: trabajamos en Altea y en el resto de la Marina Baixa y la Marina Alta —Calpe, Benissa, Finestrat, La Nucía, Callosa d'en Sarrià, Moraira—, que es la franja donde podemos plantarnos en la finca sin que el desplazamiento pese en el presupuesto.

Los colindantes entran en el trámite

Esta es la parte que conviene saber antes de empezar, porque es la que puede alargar los plazos y no depende de nosotros.

Desde el 12 de marzo de 2025 la Sede Electrónica del Catastro ya no certifica informes negativos. Eso suena a buena noticia y en parte lo es —el IVG siempre acaba saliendo positivo—, pero el motivo es que la exigencia se ha desplazado al técnico: si la geometría solapa con una parcela vecina o deja un hueco entre ambas, hay que reorganizar los lindes afectados, como un puzle, hasta que todas las piezas encajen dejando intacto el perímetro exterior del conjunto.

Y ajustar el linde de un vecino significa que el vecino se entera. En el procedimiento del artículo 199 el registrador notifica a los titulares registrales colindantes, que tienen veinte días para alegar; si la notificación personal no llega tras dos intentos, se publica en el BOE. Puede haber oposición.

Que la haya no cierra el expediente. La ley previene expresamente que la mera oposición de quien no acredita ser titular registral colindante no determina necesariamente la denegación: el registrador resuelve motivadamente, formulando un juicio sobre la identidad de la finca. Pero es un trámite con terceros dentro, y eso se nota en el calendario.

En qué se diferencia del ICUC

Se confunden constantemente porque los dos acaban en un informe del Catastro con coordenadas. La diferencia es qué miran:

• El ICUC mira la construcción y comprueba si cabe dentro de la parcela que Catastro tiene dibujada.
• El IVG mira la parcela: valida su geometría, sus lindes, su forma y su superficie.

Por eso a menudo se piden juntos, y en un orden concreto: cuando un ICUC sale negativo —la construcción se sale de la parcela dibujada—, lo que se encarga después es un IVG que demuestre que el linde real es otro y que el edificio siempre estuvo dentro.