Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC)
El informe que pide el Registro para escriturar lo que ya está construido.
El Informe Catastral de Ubicación de Construcciones responde a una sola pregunta, y la responde con coordenadas: ¿las construcciones de esta finca están dentro de su parcela catastral? Lo emitimos nosotros, a partir de nuestro propio levantamiento topográfico y a través de la Sede Electrónica del Catastro, y es el documento que el Registro de la Propiedad reclama cuando hay que actualizar una escritura con lo que ya está construido.
Casi nadie lo busca por su nombre. Se llega a él porque el notario o el registrador lo han pedido y hay una firma esperando.
Cuándo hace falta
Siempre que se modifica la escritura por descriptivo o por antigüedad: una obra que existe desde hace años y nunca se declaró, una ampliación que no consta, un garaje o una piscina que están en el suelo pero no en el papel. Si lo que cambia es la descripción de lo construido, el ICUC entra en el expediente.
El recorrido completo del documento es este, y conviene conocerlo porque explica los plazos:
- Medimos la finca, redactamos el informe y lo emitimos en la Sede Electrónica del Catastro.
- El propietario lo lleva a la notaría y se actualiza la escritura.
- La notaría remite la escritura al Registro de la Propiedad.
- El Registro traslada al Catastro la modificación ya confirmada.
Qué incluye nuestro servicio
Empezamos por el campo. Hacemos un levantamiento planimétrico con equipo GNSS de precisión centimétrica y, cuando la parcela o la cubierta lo piden, con dron. Una mañana de trabajo en la finca suele bastar.
Con esas coordenadas se dibuja la huella a rasante de las construcciones: la planta baja tal y como apoya en el suelo. Entran los porches, las terrazas y la piscina si están al nivel del terreno; quedan fuera los balcones, los vuelos cerrados y todo lo que no apoye directamente en tierra. De ahí sale el fichero GML del edificio, en el formato INSPIRE que admite la Sede Electrónica, y con él redactamos el informe de coordenadas georreferenciadas y emitimos el ICUC.
Esa parte la hacemos con herramienta propia: gml-catastro.es es nuestra plataforma de conversión y validación de ficheros catastrales, y ahí está explicado en detalle qué debe contener el GML de un edificio y qué no. No hace falta que la mires para encargarnos el trabajo; está ahí por si te interesa el detrás.
Plazos y documentación
La visita ocupa una mañana —salimos desde Altea, así que en la Marina Baixa y la Marina Alta cabe en media jornada— y el informe suele estar listo en un par de días laborables. Del cliente no necesitamos ningún papel: ni escritura, ni recibos, ni planos antiguos. Solo acceso a la finca.
El presupuesto tiene dos partes: el levantamiento, que depende del tamaño y la complejidad de la vivienda, y la redacción y emisión del informe. Lo cerramos antes de empezar, con la parcela a la vista.
El ICUC rara vez viaja solo. Suele encargarse junto al certificado descriptivo y de antigüedad, que es el documento que fija qué hay construido y desde cuándo; los dos alimentan la misma escritura.
Qué pasa si sale negativo
Un ICUC no sale bien o mal: sale positivo o negativo, y las dos cosas son un resultado.
Positivo significa que el edificio y sus construcciones anexas caen dentro de la parcela catastral actual. Conviene subrayar el actual: esa parcela puede estar bien dibujada o puede estar mal, y el informe no juzga eso.
Negativo significa que alguna construcción se sale de su parcela. Suena peor de lo que es. En la mayoría de los casos no es que la casa invada al vecino, es que la cartografía catastral viene arrastrando un dibujo impreciso de hace décadas. No pasa nada por ello, pero el notario o el registrador pedirán entonces un IVG que acredite cuáles son los lindes reales de la finca y que el edificio está dentro de ellos.
En qué se diferencia del IVG
Se confunden constantemente porque los dos acaban en un informe del Catastro con coordenadas. La diferencia es qué miran:
- El ICUC mira la construcción y comprueba si cabe dentro de la parcela que Catastro tiene dibujada.
- El IVG mira la parcela: valida su geometría, sus lindes, su forma y su superficie.
Hay otra diferencia práctica que conviene saber de antemano. El IVG hoy siempre sale positivo —hace tiempo que no se emiten negativos—, pero a cambio obliga a ajustar los lindes con los vecinos afectados, y eso mete a terceros en el trámite. El ICUC no toca a nadie más que a tu finca.
Preguntas frecuentes
¿Quién pide el ICUC?
El Registro de la Propiedad, siempre que se modifica una escritura por descriptivo o por antigüedad. No es un trámite que se le ocurra al propietario: normalmente se entera de que existe cuando el notario o el registrador se lo reclaman.
¿Qué documentación tengo que aportar?
Ninguna. Medimos, redactamos el informe y lo emitimos nosotros. Basta con darnos acceso a la finca la mañana de la visita.
¿Cuánto se tarda?
La visita ocupa una mañana y el informe suele estar listo en un par de días laborables. El plazo real de la operación lo marca después la cadena notaría-registro, no el ICUC.
¿Y si el informe sale negativo?
No es un problema en sí: significa que la construcción se sale de la parcela dibujada en Catastro, que muchas veces está mal dibujada. Se acompaña de un IVG que fija los lindes reales y demuestra que la finca sí alberga el edificio.
¿Hace falta visitar la finca?
Sí, siempre. El ICUC se apoya en coordenadas medidas sobre el terreno con GNSS o dron, no en lo que se ve en una ortofoto.