Informes y certificados urbanísticos

Antes de comprar una parcela, de proyectar sobre ella o de poner en marcha una actividad, la pregunta es siempre la misma: qué permite aquí el planeamiento. No lo contesta la escritura ni el catastro, que describen lo que hay; lo contesta el plan general del municipio y las ordenanzas que lo desarrollan, y el ayuntamiento lo pone por escrito cuando se le pide.

Bajo el nombre de «informe urbanístico» caben en realidad cuatro documentos distintos, con cuatro finalidades distintas. Los pedimos, los seguimos y, sobre todo, los interpretamos:

• el informe urbanístico, sobre qué se puede construir;
• la cédula de compatibilidad urbanística, sobre si una actividad cabe en esa ubicación;
• el certificado de no infracción, sobre si hay algún expediente abierto;
• y el acceso al archivo municipal, para recuperar licencias y planos antiguos.

Qué se puede construir en una parcela

Es la consulta que trae a casi todo el mundo, y la ley la protege: el artículo 246.4 del TRLOTUP obliga a los ayuntamientos a informar por escrito, en el plazo de un mes, a cualquiera que pregunte por la zonificación, la clasificación y la programación urbanística de unos terrenos. La respuesta recoge la clasificación y la calificación del suelo, los usos admitidos, la edificabilidad, las alturas, los retranqueos y la ocupación máxima.

Y existe una figura más fuerte que la simple información, que es la que conviene conocer antes de comprar: la cédula de garantía urbanística. El mismo artículo 246 obliga al ayuntamiento a expedirla, también en un mes, para las parcelas susceptibles de edificación o de uso privado; expresa la zonificación y la clasificación urbanística y su vigencia máxima es de un año. Durante ese año, si las condiciones que expresa dejan de mantenerse, el municipio responde de los perjuicios patrimoniales que cause el cambio de ordenación. No es un permiso ni sustituye a la licencia, pero es lo más parecido a un compromiso escrito que existe sobre lo que hoy permite el plan.

Lo que sí queda fuera del encargo conviene decirlo antes: esto es leer el planeamiento, no proyectar ni comprobar el terreno. Puede ocurrir que, al leerlo, aparezca algo que cambie la idea que traías —una alineación, una servidumbre, un uso que no encaja—, y cuando pasa se comenta; pero valorar de verdad qué conviene hacer en esa parcela es una consulta, y ver el inmueble sobre el terreno es una visita.

La compatibilidad urbanística, que es la puerta de las actividades

Que una parcela sea edificable no significa que en ella quepa cualquier uso. Para abrir un negocio, o para alquilar una vivienda por días, lo que hay que acreditar es que ese uso concreto es compatible con la zona, y eso es un documento aparte: la cédula de compatibilidad urbanística, que la ley llama informe municipal de compatibilidad urbanística.

En la vivienda de uso turístico es un requisito de entrada. El artículo 65.1 de la Ley 15/2018 exige, para que un inmueble pueda serlo, un informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico favorable —o documento equivalente—, la referencia catastral única e individualizada del inmueble y los títulos habilitantes municipales que procedan. Por eso el trámite empieza siempre aquí: si el informe sale desfavorable, no hay nada más que preparar. Y cuando sale favorable se emite con un CSV, el código que después se emplea en la declaración.

La respuesta depende del municipio y, cada vez más, de la zona. La propia ley permite a los ayuntamientos limitar el número de viviendas de uso turístico por edificio, sector o zona a través del planeamiento, siempre con criterios públicos y objetivos. Altea fue de los primeros en hacerlo: suspendió los nuevos informes de compatibilidad en enero de 2024, al pasar de 2.200 concedidos, y desde este verano cuenta con una ordenanza que clasifica el suelo urbano por zonas según su presión residencial, con límites distintos en cada una. Consultar en qué zona cae un inmueble concreto es el paso previo a cualquier otra cosa, y el geoportal municipal es el punto de partida.

El certificado de no infracción, y lo que no dice

Acredita que sobre un inmueble no hay un expediente de infracción incoado o abierto. Se pide al comprar y cuando hace falta demostrar que no hay nada en marcha, y es útil; pero lo que dice es ausencia de persecución, no legalidad. Quien necesita acreditar que una vivienda reúne las condiciones tiene una prueba mucho mejor en la segunda ocupación, que comprueba lo construido frente a lo autorizado.

La diferencia importa porque el tiempo engaña. El artículo 255 del TRLOTUP da a la administración quince años desde la total terminación de la obra para ordenar la restauración de la legalidad, y de ahí sale la idea, muy extendida, de que una construcción antigua está a salvo. Tiene dos grietas, y las dos son grandes:

• El plazo no corre siempre. No se aplica a lo ejecutado sobre zonas verdes, viales, espacios libres o dotaciones públicas, sobre bienes de dominio público o del Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, ni en suelo no urbanizable. Ahí no hay plazo de caducidad, y buena parte de las casas «viejas y sin papeles» de la comarca está justamente en rústico.
• Que pase el plazo no legaliza nada. El artículo 256 lo dice sin rodeos: mientras persista la vulneración no pueden hacerse obras de reforma, ampliación ni consolidación de lo construido ilegalmente.

Cuando lo que aparece es obra sin licencia, el camino es legalizarla, no esperar.

Las licencias y los planos que siguen en el archivo del ayuntamiento

Es el servicio que casi nadie cuenta, y resuelve un problema que mucha gente da por perdido: los papeles de tu casa existen aunque tú no los tengas. La licencia de obra de los años setenta, el proyecto que se presentó con ella y sus planos están, en la mayoría de los casos, en el archivo municipal. Se consultan y se obtiene copia.

Con eso se reconstruye la historia legal del inmueble, que es lo que hace falta para acreditar su antigüedad, para comparar lo autorizado con lo que hoy está construido, para preparar una legalización o para saber por qué la escritura y el catastro no coinciden.

Antes de comprar

Casi todo lo anterior se puede preguntar antes de firmar, y ese es su mejor momento. Después se responde exactamente igual, pero ya con la finca comprada:

• qué permite el planeamiento y cuánto se puede construir;
• si el uso que tienes en mente cabe en esa zona;
• si hay algún expediente de disciplina urbanística abierto;
• si lo construido se corresponde con lo que se autorizó en su día;
• y si la finca se puede dividir, cuando la idea es esa.

Si además hay dudas sobre dónde están los lindes o sobre la superficie real, eso se resuelve con una validación gráfica y no con el planeamiento.

Cómo se pide

Nos basta con la referencia catastral, la escritura o una nota simple, tu identificación y la autorización firmada. Redactamos la consulta —que es la mitad del trabajo: una pregunta mal planteada se contesta con un párrafo inservible—, la presentamos por la sede electrónica del ayuntamiento que corresponda y hacemos el seguimiento hasta que llega la respuesta. No hay ventanilla a la que ir ni cita que pedir.

Plazos

La norma fija el suyo: un mes para informar por escrito y un mes para expedir la cédula de garantía urbanística, que después vale un año. Lo que cada ayuntamiento tarde en la práctica es otra cosa, y no depende de nosotros: unos contestan pronto y otros se toman bastante más. Trabajamos desde Altea, y atendemos Alfaz del Pi, La Nucía, Polop, Calpe, Benissa, Moraira, Finestrat y Callosa d'en Sarrià, entre otros.