Licencia de vivienda turística

Alquilar una vivienda por días en la Comunitat Valenciana no es un trámite, son dos fases encadenadas, y la primera decide si la segunda llega a existir. Primero el ayuntamiento dice si en esa ubicación cabe el uso turístico; solo después se presenta la declaración responsable ante Turisme y la vivienda entra en el registro.

Vivienda de uso turístico es, según el artículo 65.1 de la Ley 15/2018, el inmueble completo que se cede mediante precio, en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, por tiempo igual o inferior a diez días al mismo arrendatario. Dos consecuencias que conviene tener claras desde el principio: se cede la vivienda entera —no se permite alquilar por habitaciones— y por encima de esos diez días ya no es una VUT, sino otro régimen.

Fase 1: la compatibilidad urbanística

Es donde se cae la mayoría, y por eso empezamos siempre aquí. El mismo artículo 65.1 exige, para que un inmueble pueda ser vivienda de uso turístico, un informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico favorable —la cédula de compatibilidad—, la referencia catastral única e individualizada del inmueble y los títulos habilitantes municipales que procedan.

El informe lo emite el ayuntamiento y recoge la dirección, la referencia catastral, la clasificación del suelo, el uso urbanístico permitido y su propio sentido, favorable o no. Sale con un CSV estampado, y ese código es lo que se emplea después en la solicitud. Lo tramitamos nosotros, dentro de los certificados urbanísticos. Si se aprueba, se pasa a la fase 2; si no, no hay nada que preparar.

Un matiz que la propia norma se molesta en escribir: el informe favorable no sustituye a ninguna otra licencia. Se emite a los solos efectos de que la administración turística tenga constancia de que el uso encaja en el planeamiento, y deja intactos los demás títulos habilitantes que la vivienda necesite.

La respuesta depende del municipio y de la zona, porque la ley permite a los ayuntamientos limitar el número de viviendas turísticas por edificio, sector, área o zona a través de su planeamiento. Altea fue de los primeros en usar esa facultad: suspendió los nuevos informes de compatibilidad en enero de 2024, cuando ya había concedido más de 2.200, y desde julio de 2026 tiene en vigor una ordenanza que clasifica el suelo urbano por zonas según su presión residencial y fija límites distintos en cada una. El visor municipal tiene una capa de viviendas de uso turístico, y saber en qué zona cae la tuya es el paso previo a todo lo demás.

Y si la vivienda está en suelo no urbanizable, el listón sube: además del informe hace falta la declaración de interés comunitario que atribuya el uso turístico —o acreditar que se ha tramitado su exención— y el instrumento ambiental que corresponda, todo ello antes de inscribirla. Es la parte que sorprende a quien compra una casa de campo pensando en alquilarla.

Fase 2: la declaración responsable y el registro

Con el informe favorable en la mano se presenta la declaración responsable ante Turisme Comunitat Valenciana, y la vivienda queda inscrita en el registro de turismo con su número. La declaración habilita para ejercer la actividad desde que se presenta: el número de inscripción llega después, pero la actividad no espera a que llegue.

Y una cosa que sorprende a casi todo el mundo: la Generalitat no cobra tasa por inscribir la vivienda ni por renovarla. El trámite autonómico es gratuito. Lo que cada ayuntamiento cobre por emitir el informe de compatibilidad es otra cosa, y lo fija su propia ordenanza fiscal.

Para llegar ahí, la vivienda tiene que estar en regla en tres cosas que son encargos propios:

• La segunda ocupación, o la primera si es obra nueva: el reglamento exige disponer de la licencia de ocupación o de su declaración responsable equivalente. Sin eso no hay licencia turística.
• El certificado energético, que en la práctica se tramita a la vez y con una sola visita.
• Un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños a los usuarios y a terceros derivados de la actividad turística. Desde 2026 la norma es explícita en que no vale una póliza de alojamiento residencial: la de tu casa de siempre probablemente no sirva.

La comunidad de propietarios, que puede tumbarlo todo

Es lo que echa atrás más encargos, y no lo resuelve ningún técnico. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige que el propietario que quiera destinar su vivienda al alquiler turístico obtenga previamente la aprobación expresa de la comunidad. Antes se podía salvo prohibición; ahora hace falta permiso.

• El acuerdo se aprueba por tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas de participación.
• La comunidad puede acordar, con esa misma mayoría, un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes de esa vivienda.
• Quien ejerza la actividad sin aprobación expresa puede ser requerido por el presidente para que cese de inmediato, bajo apercibimiento de acciones judiciales.

Y quien ya estaba, se queda. La ley dispone que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos, y añade una previsión expresa para quien ya venía ejerciendo la actividad acogido a la normativa turística antes de esa fecha. Dicho de otro modo: haber legalizado a tiempo se ha convertido en un patrimonio, porque es un derecho que el vecino de enfrente ya no puede obtener sin convencer a tres quintos del edificio.

Desde julio de 2026 la exigencia se ha endurecido por el otro lado: el acuerdo de la comunidad es ahora requisito previo a la inscripción en el registro autonómico. Ya no es solo un asunto entre vecinos; es un papel que hay que llevar.

Cinco años, y la renovación que se le pasa a todo el mundo

La inscripción ya no es indefinida. Vale cinco años desde que se presenta la declaración, y para continuar hay que presentar una nueva declaración responsable de renovación dentro del mes anterior al vencimiento. No es un trámite de firma: hay que acompañar un informe de compatibilidad urbanística nuevo y actualizado y declarar que se cumplen los requisitos vigentes en el momento de renovar, no los que había cuando se dio de alta.

Ahí está el riesgo que nadie ve venir, y es la razón para no dejarlo para el último mes: entre una fecha y otra el municipio ha podido zonificar, como ha hecho Altea. Vencido el plazo sin renovar, la vivienda se da de baja en el registro, y volver a entrar ya no es renovar, es empezar de cero con las reglas de ese día.

Lo que hay que cumplir mientras esté inscrita

La inscripción no es un papel que se guarda en un cajón. Trae consigo unas obligaciones que la propia Generalitat enumera en el documento que entrega al inscribir, y que son del titular de la actividad: no las llevamos nosotros, son tuyas o de quien gestione el alquiler. Lo que sí hacemos es explicártelas el día de la entrega, para que no te enteres de ellas por una inspección.

• El distintivo en la entrada. Un vinilo adhesivo visible, por dentro o por fuera, rojo Pantone 485 y de 200 × 276 mm, con el número de inscripción en su parte superior; en las viviendas turísticas rurales es marrón. Se descarga de la web de Turisme.
• El número de registro en toda la publicidad. Los anuncios tienen que incluir obligatoriamente el número de inscripción y la localización exacta, y ajustarse a las exigencias de veracidad, objetividad y buena fe. Vale para el portal donde anuncies y para tu propia web.
• Hojas de reclamaciones a disposición de los huéspedes.
• El registro de viajeros. Comunicar a las dependencias policiales los datos de quien se aloja, conforme al Real Decreto 933/2021. Se hace en SES Hospedajes, la plataforma del Ministerio del Interior. Es la obligación que más gente cree haberse quitado de encima con la anulación del registro estatal, y no tienen nada que ver: esta sigue vigente.
• Mantener la vivienda como estaba cuando se inscribió. Las instalaciones y los servicios deben seguir acordes con las condiciones que determinaron su clasificación —si dejan de estarlo puede abrirse un expediente de baja—, y cualquier cambio que afecte a la capacidad, una habitación más o dos plazas menos, exige presentar una declaración responsable.

Si compras una vivienda que ya la tiene

La licencia no viaja con la escritura. Desde el 8 de agosto de 2024, cuando cambia la propiedad de una vivienda turística registrada —da igual cuándo se inscribiera— se le aplican a la nueva propietaria los requisitos vigentes, y hay que presentar una nueva declaración responsable con su informe municipal de compatibilidad favorable. Es decir: el anuncio de «se vende con licencia turística» hay que leerlo con cuidado, porque lo que se vende es una casa y el permiso vuelve a examinarse.

La única excepción es la herencia: cuando la vivienda llega por transmisión mortis causa basta con presentar una declaración responsable de cambio de propiedad.

El Registro Único estatal, que ya no existe

Merece apartado propio porque medio internet sigue diciendo lo contrario. El Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único de arrendamientos de corta duración, con un número —el NRUA— que las plataformas debían exigir desde julio de 2025. El Tribunal Supremo lo anuló por sentencia de 21 de mayo de 2026, al entender que el Estado carecía de competencia para crear un registro nacional que se superponía a los autonómicos; el recurso lo impulsó la propia Generalitat Valenciana. Hay nota de prensa del Poder Judicial, por si quieres comprobarlo.

Qué queda en pie: la ventanilla única digital y las obligaciones de las plataformas de transmitir datos. Y qué no cambia: el registro que vale aquí es el autonómico, y la obligación de comunicar los datos de los viajeros sigue siendo la de siempre, que es un asunto distinto y no tiene nada que ver con este registro.

Si ya estás alquilando sin licencia

La recomendación es regularizar cuanto antes, y el motivo es el de arriba: cada norma nueva se aplica a quien entra después, mientras que quien ya está inscrito conserva su posición. Cada mes que pasa, el listón para entrar está un poco más alto. Lo primero es comprobar si la zona lo permite; a partir de ahí sabremos si hay camino.

El encargo, paso a paso

Hacemos el trámite completo, y son cinco pasos en este orden:

1. La cédula de compatibilidad urbanística, que es la que decide si hay trámite.
2. La segunda ocupación, si la vivienda no la tenía.
3. El certificado energético, si no lo tenía.
4. La declaración responsable ante la Generalitat, hasta obtener el número de inscripción en el Registro de Turismo.
5. La entrega de la documentación, explicada: qué tienes en la mano, qué dice y qué te toca cumplir a partir de ese día.

Y esto es lo que necesitamos de ti:

• Escritura o nota simple y datos del propietario.
• La segunda ocupación y el certificado energético, si ya los tienes.
• El acuerdo de la comunidad, cuando la vivienda está en propiedad horizontal.
• La autorización de representación firmada con certificado electrónico. Este es el detalle que más tiempo hace perder: no vale una firma escaneada. Se puede firmar con Adobe Reader o, más cómodo, en DocuVeri.es.

El resto lo hacemos nosotros, y todo el trámite es telemático: la cédula de compatibilidad al ayuntamiento y la declaración responsable a Turisme, cada una por su sede electrónica.

Plazos

Los que fija la norma son dos y conviene apuntarlos: la inscripción vale cinco años y la renovación se presenta dentro del mes anterior a que venza. Lo que tarde cada ayuntamiento en resolver el informe de compatibilidad no lo controla nadie desde aquí, y por eso no lo prometemos. Trabajamos desde Altea, y atendemos Alfaz del Pi, La Nucía, Polop, Calpe, Benissa, Moraira, Finestrat y Callosa d'en Sarrià, entre otros.