Licencia de vivienda turística
Las dos fases del trámite, en orden: primero si tu zona lo permite, después el registro.
Alquilar una vivienda por días en la Comunitat Valenciana no es un trámite, son dos fases encadenadas, y la primera decide si la segunda llega a existir. Primero el ayuntamiento dice si en esa ubicación cabe el uso turístico; solo después se presenta la declaración responsable ante Turisme y la vivienda entra en el registro.
Vivienda de uso turístico es, según el artículo 65.1 de la Ley 15/2018, el inmueble completo que se cede mediante precio, en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, por tiempo igual o inferior a diez días al mismo arrendatario. Dos consecuencias que conviene tener claras desde el principio: se cede la vivienda entera —no se permite alquilar por habitaciones— y por encima de esos diez días ya no es una VUT, sino otro régimen.
Los diez días: dónde acaba lo turístico y empieza la temporada
Conviene detenerse aquí, porque es la frontera que decide todo lo demás. El plazo del artículo 65 no es orientativo: son diez días o menos, computados de forma continuada al mismo arrendatario. A partir del día once ya no hay vivienda de uso turístico, sino arrendamiento de temporada, que es el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y va por otro camino entero.
Y ese otro camino se salta casi todo lo que cuenta esta página. Una temporada no se inscribe en el registro de Turisme: no tiene número, ni distintivo en la puerta, ni declaración responsable, ni informe municipal de compatibilidad. Y —esto es lo que casi nadie ata— la zonificación municipal tampoco le llega: la ordenanza de Altea regula «la implantación de viviendas de uso turístico», y una temporada no lo es. Donde la zona está cerrada al uso turístico, la temporada sigue siendo posible.
Dicho lo cual, no lo contamos como un atajo, porque tiene cuatro filos:
- Los diez días son la línea formal, no la sustancia. Si la vivienda se comercializa por canales de oferta turística, con disponibilidad inmediata y fines turísticos, la Administración puede recalificarla como vivienda de uso turístico y sancionar por oferta ilegal, aunque el contrato diga once días.
- No hay número que dar a las plataformas. Anulado el registro estatal en mayo de 2026, y siendo el autonómico solo para viviendas turísticas, una temporada no tiene ningún código que enseñar. Y anunciarse en un portal turístico es justamente la prueba que se usa para recalificarla: la temporada se coloca en portales de alquiler, no en una OTA.
- La frontera se vigila en las dos direcciones. Desde 2024 hay causa de baja en el registro cuando se constata que una vivienda inscrita se está destinando a arrendamiento de vivienda o de temporada. No se puede tener el número y usarlo para lo otro.
- Lo de la comunidad de propietarios está discutido. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal somete a los tres quintos «la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5» de la LAU, que es el uso turístico; la temporada es el artículo 3, otra cosa. En una lectura literal no haría falta el acuerdo. Pero se está sosteniendo lo contrario, y los estatutos de la comunidad pueden restringir por su cuenta: no es una respuesta que debas dar por buena sin un abogado.
Y lo obvio: el contrato, la fianza y la fiscalidad de una temporada no son los de una vivienda turística, y ahí no somos nosotros quienes tenemos que asesorarte. Lo que sí podemos decirte, que es la parte urbanística, es si tu zona admite el uso turístico y, cuando no lo admite, que la temporada no depende de eso.
Fase 1: la compatibilidad urbanística
Es donde se cae la mayoría, y por eso empezamos siempre aquí. El mismo artículo 65.1 exige, para que un inmueble pueda ser vivienda de uso turístico, un informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico favorable —la cédula de compatibilidad—, la referencia catastral única e individualizada del inmueble y los títulos habilitantes municipales que procedan.
El informe lo emite el ayuntamiento y recoge la dirección, la referencia catastral, la clasificación del suelo, el uso urbanístico permitido y su propio sentido, favorable o no. Sale con un CSV estampado, y ese código es lo que se emplea después en la solicitud. Lo tramitamos nosotros, dentro de los certificados urbanísticos. Si se aprueba, se pasa a la fase 2; si no, no hay nada que preparar.
Un matiz que la propia norma se molesta en escribir: el informe favorable no sustituye a ninguna otra licencia. Se emite a los solos efectos de que la administración turística tenga constancia de que el uso encaja en el planeamiento, y deja intactos los demás títulos habilitantes que la vivienda necesite.
La respuesta depende del municipio y de la zona, porque la ley permite a los ayuntamientos limitar el número de viviendas turísticas por edificio, sector, área o zona a través de su planeamiento. Altea fue de los primeros en usar esa facultad: suspendió los nuevos informes de compatibilidad en enero de 2024, cuando ya había concedido más de 2.200, y desde el 1 de julio de 2026 tiene en vigor la ordenanza complementaria 4-8, publicada en el BOP de Alicante nº 121. No gradúa el suelo urbano por la presión turística a secas, sino por un indicador de vulnerabilidad territorial que cruza el porcentaje de viviendas turísticas con el de vivienda principal y con la densidad de vivienda, de modo que pesa más el barrio donde vive gente todo el año. De ahí salen cuatro grados —vulnerable, riesgo alto, riesgo medio y baja— y un límite distinto en cada uno. El visor municipal tiene una capa de viviendas de uso turístico, y saber en qué zona cae la tuya es el paso previo a todo lo demás.
Y si la vivienda está en suelo no urbanizable, el listón sube: además del informe hace falta la declaración de interés comunitario que atribuya el uso turístico —o acreditar que se ha tramitado su exención— y el instrumento ambiental que corresponda, todo ello antes de inscribirla. Es la parte que sorprende a quien compra una casa de campo pensando en alquilarla.
Altea: la excepción que sigue abierta en las zonas vulnerables
La ordenanza cierra seis zonas a las nuevas viviendas turísticas —el núcleo histórico de Altea, Clot de Mingot, Piteres, Carrer La Mar, el ensanche de la Avenida y la Fachada Marítima—, pero deja una puerta escrita en el propio articulado: se permite la implantación cuando suponga la recuperación del patrimonio arquitectónico tradicional, en edificaciones existentes legalmente implantadas. Es el apartado 7.a, y el 8 define qué cuenta como tal.
Hay que cumplirlo entero; no basta con reformar:
- Rehabilitación integral, que la norma define como la obra que persigue los tres fines a la vez: adecuación estructural, adecuación funcional —incluidas la supresión de barreras y la accesibilidad— y adecuación de las condiciones de habitabilidad del Decreto 151/2009.
- Una edificación residencial construida con materiales y técnicas tradicionales que hubiera perdido las condiciones para su uso como vivienda.
- Que no haya sufrido transformaciones que le hayan hecho perder la consideración de arquitectura tradicional.
- Y que esté en un núcleo histórico tradicional, o recogida individualmente en la Sección de Patrimonio Cultural del Catálogo de Protecciones, con cualquier nivel de catalogación.
En la práctica eso es el casco antiguo de Altea, que es núcleo histórico tradicional por definición; en las otras cinco zonas la vía existe solo si esa finca concreta está catalogada. Y conviene decir lo que la excepción no hace: no levanta los topes de las zonas de riesgo alto y medio, que son numéricos y no admiten excepción patrimonial. Donde la subzona ya supera su índice de presión residencial, rehabilitar patrimonio no abre nada.
Ese catálogo, además, ya no es una promesa: el Plan General Estructural de Altea entró en vigor el 17 de agosto de 2026 y con él se publicaron las Normas Urbanísticas del Catálogo de Protecciones, Sección de Patrimonio Cultural, que es exactamente el documento al que remite la ordenanza. Conviene decir también lo que el Plan General no hizo: no toca el régimen de las viviendas turísticas. La ordenanza 4-8 modificó las ordenanzas del plan de 1982, que son la ordenación pormenorizada, y esa sigue vigente hasta que se apruebe el plan pormenorizado. El plan nuevo no la ha derogado.
Quedan tres condiciones que hay que comprobar antes de ilusionarse. Si la edificación ocupa la servidumbre de protección de Costas no cabe cambio de uso, salvo el supuesto excepcional de la disposición transitoria tercera de la Ley de Costas. La ordenanza fija además un techo absoluto de 12 viviendas turísticas por cada 100 viviendas en todo el término municipal, y hoy Altea está en 9,8. Y el ayuntamiento puede revisar el grado de vulnerabilidad de cualquier zona en cualquier momento y actualizar el índice de presión cada año, por resolución de Alcaldía y sin modificar el Plan General: la puerta puede estrecharse sin trámite urbanístico de por medio.
El orden del encargo cambia respecto al habitual, porque la propia norma lo encadena: primero el proyecto de rehabilitación integral y la obra, después la segunda ocupación —la ordenanza exige título habilitante para uso de vivienda, y el edificio que da derecho a la excepción es precisamente el que no lo tiene— y solo entonces la cédula de compatibilidad, invocando el apartado 7.a de forma expresa. No es un trámite: es un proyecto de arquitectura, y dentro del recinto amurallado arrastra además las autorizaciones de patrimonio, porque el casco de Altea está declarado Bien de Interés Cultural con categoría de conjunto histórico.
Fase 2: la declaración responsable y el registro
Con el informe favorable en la mano se presenta la declaración responsable ante Turisme Comunitat Valenciana, y la vivienda queda inscrita en el registro de turismo con su número. La declaración habilita para ejercer la actividad desde que se presenta: el número de inscripción llega después, pero la actividad no espera a que llegue.
Y una cosa que sorprende a casi todo el mundo: la Generalitat no cobra tasa por inscribir la vivienda ni por renovarla. El trámite autonómico es gratuito. Lo que cada ayuntamiento cobre por emitir el informe de compatibilidad es otra cosa, y lo fija su propia ordenanza fiscal.
Para llegar ahí, la vivienda tiene que estar en regla en tres cosas que son encargos propios:
- La segunda ocupación, o la primera si es obra nueva: el reglamento exige disponer de la licencia de ocupación o de su declaración responsable equivalente. Sin eso no hay licencia turística.
- El certificado energético, que en la práctica se tramita a la vez y con una sola visita.
- Un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños a los usuarios y a terceros derivados de la actividad turística. Desde 2026 la norma es explícita en que no vale una póliza de alojamiento residencial: la de tu casa de siempre probablemente no sirva.
La comunidad de propietarios, que puede tumbarlo todo
Es lo que echa atrás más encargos, y no lo resuelve ningún técnico. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige que el propietario que quiera destinar su vivienda al alquiler turístico obtenga previamente la aprobación expresa de la comunidad. Antes se podía salvo prohibición; ahora hace falta permiso.
- El acuerdo se aprueba por tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas de participación.
- La comunidad puede acordar, con esa misma mayoría, un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes de esa vivienda.
- Quien ejerza la actividad sin aprobación expresa puede ser requerido por el presidente para que cese de inmediato, bajo apercibimiento de acciones judiciales.
Y quien ya estaba, se queda. La ley dispone que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos, y añade una previsión expresa para quien ya venía ejerciendo la actividad acogido a la normativa turística antes de esa fecha. Dicho de otro modo: haber legalizado a tiempo se ha convertido en un patrimonio, porque es un derecho que el vecino de enfrente ya no puede obtener sin convencer a tres quintos del edificio.
Desde julio de 2026 la exigencia se ha endurecido por el otro lado: el acuerdo de la comunidad es ahora requisito previo a la inscripción en el registro autonómico. Ya no es solo un asunto entre vecinos; es un papel que hay que llevar.
Cinco años, y la renovación que se le pasa a todo el mundo
La inscripción ya no es indefinida. Vale cinco años desde que se presenta la declaración, y para continuar hay que presentar una nueva declaración responsable de renovación dentro del mes anterior al vencimiento. No es un trámite de firma: hay que acompañar un informe de compatibilidad urbanística nuevo y actualizado y declarar que se cumplen los requisitos vigentes en el momento de renovar, no los que había cuando se dio de alta.
Ahí está el riesgo que nadie ve venir, y es la razón para no dejarlo para el último mes: entre una fecha y otra el municipio ha podido zonificar, como ha hecho Altea. Vencido el plazo sin renovar, la vivienda se da de baja en el registro, y volver a entrar ya no es renovar, es empezar de cero con las reglas de ese día.
Lo que hay que cumplir mientras esté inscrita
La inscripción no es un papel que se guarda en un cajón. Trae consigo unas obligaciones que la propia Generalitat enumera en el documento que entrega al inscribir, y que son del titular de la actividad: no las llevamos nosotros, son tuyas o de quien gestione el alquiler. Lo que sí hacemos es explicártelas el día de la entrega, para que no te enteres de ellas por una inspección.
- El distintivo en la entrada. Un vinilo adhesivo visible, por dentro o por fuera, rojo Pantone 485 y de 200 × 276 mm, con el número de inscripción en su parte superior; en las viviendas turísticas rurales es marrón. Se descarga de la web de Turisme.
- El número de registro en toda la publicidad. Los anuncios tienen que incluir obligatoriamente el número de inscripción y la localización exacta, y ajustarse a las exigencias de veracidad, objetividad y buena fe. Vale para el portal donde anuncies y para tu propia web.
- Hojas de reclamaciones a disposición de los huéspedes.
- El registro de viajeros. Comunicar a las dependencias policiales los datos de quien se aloja, conforme al Real Decreto 933/2021. Se hace en SES Hospedajes, la plataforma del Ministerio del Interior. Es la obligación que más gente cree haberse quitado de encima con la anulación del registro estatal, y no tienen nada que ver: esta sigue vigente.
- Mantener la vivienda como estaba cuando se inscribió. Las instalaciones y los servicios deben seguir acordes con las condiciones que determinaron su clasificación —si dejan de estarlo puede abrirse un expediente de baja—, y cualquier cambio que afecte a la capacidad, una habitación más o dos plazas menos, exige presentar una declaración responsable.
Si compras una vivienda que ya la tiene
La licencia no viaja con la escritura. Desde el 8 de agosto de 2024, cuando cambia la propiedad de una vivienda turística registrada —da igual cuándo se inscribiera— se le aplican a la nueva propietaria los requisitos vigentes, y hay que presentar una nueva declaración responsable con su informe municipal de compatibilidad favorable. Es decir: el anuncio de «se vende con licencia turística» hay que leerlo con cuidado, porque lo que se vende es una casa y el permiso vuelve a examinarse.
La única excepción es la herencia: cuando la vivienda llega por transmisión mortis causa basta con presentar una declaración responsable de cambio de propiedad.
El Registro Único estatal, que ya no existe
Merece apartado propio porque medio internet sigue diciendo lo contrario. El Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único de arrendamientos de corta duración, con un número —el NRUA— que las plataformas debían exigir desde julio de 2025. El Tribunal Supremo lo anuló por sentencia de 21 de mayo de 2026, al entender que el Estado carecía de competencia para crear un registro nacional que se superponía a los autonómicos; el recurso lo impulsó la propia Generalitat Valenciana. Hay nota de prensa del Poder Judicial, por si quieres comprobarlo.
Qué queda en pie: la ventanilla única digital y las obligaciones de las plataformas de transmitir datos. Y qué no cambia: el registro que vale aquí es el autonómico, y la obligación de comunicar los datos de los viajeros sigue siendo la de siempre, que es un asunto distinto y no tiene nada que ver con este registro.
Si ya estás alquilando sin licencia
La recomendación es regularizar cuanto antes, y el motivo es el de arriba: cada norma nueva se aplica a quien entra después, mientras que quien ya está inscrito conserva su posición. Cada mes que pasa, el listón para entrar está un poco más alto. Lo primero es comprobar si la zona lo permite; a partir de ahí sabremos si hay camino.
El encargo, paso a paso
Hacemos el trámite completo, y son cinco pasos en este orden:
- La cédula de compatibilidad urbanística, que es la que decide si hay trámite.
- La segunda ocupación, si la vivienda no la tenía.
- El certificado energético, si no lo tenía.
- La declaración responsable ante la Generalitat, hasta obtener el número de inscripción en el Registro de Turismo.
- La entrega de la documentación, explicada: qué tienes en la mano, qué dice y qué te toca cumplir a partir de ese día.
Y esto es lo que necesitamos de ti:
- Escritura o nota simple y datos del propietario.
- La segunda ocupación y el certificado energético, si ya los tienes.
- El acuerdo de la comunidad, cuando la vivienda está en propiedad horizontal.
- La autorización de representación firmada con certificado electrónico. Este es el detalle que más tiempo hace perder: no vale una firma escaneada. Se puede firmar con Adobe Reader o, más cómodo, en DocuVeri.es.
El resto lo hacemos nosotros, y todo el trámite es telemático: la cédula de compatibilidad al ayuntamiento y la declaración responsable a Turisme, cada una por su sede electrónica.
Plazos
Los que fija la norma son dos y conviene apuntarlos: la inscripción vale cinco años y la renovación se presenta dentro del mes anterior a que venza. Lo que tarde cada ayuntamiento en resolver el informe de compatibilidad no lo controla nadie desde aquí, y por eso no lo prometemos. Trabajamos desde Altea, y atendemos Alfaz del Pi, La Nucía, Polop, Calpe, Benissa, Moraira, Finestrat y Callosa d'en Sarrià, entre otros.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura la licencia y cuándo hay que renovarla?
La inscripción habilita durante cinco años desde que se presenta la declaración responsable. Para seguir, hay que presentar una nueva declaración de renovación dentro del mes anterior al vencimiento, acompañada de un informe de compatibilidad urbanística nuevo y actualizado, y declarando que se cumplen los requisitos vigentes en ese momento. Si el plazo vence sin renovar, la vivienda se da de baja en el registro. Es el artículo 23 bis del Decreto 10/2021, y es lo que más se le pasa a la gente.
He comprado una casa que ya tiene licencia turística. ¿La conservo?
No se hereda con la casa. Desde el 8 de agosto de 2024, cuando cambia la propiedad de una vivienda turística registrada —sea cual sea la fecha de su inscripción— se aplican a la nueva propietaria los requisitos vigentes, y hay que presentar una nueva declaración responsable con su informe municipal de compatibilidad favorable. La excepción es la herencia: si la casa llega por transmisión mortis causa, basta una declaración responsable de cambio de propiedad.
¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?
Sí, si la vivienda está en régimen de propiedad horizontal. Desde el 3 de abril de 2025 hay que obtener previamente el acuerdo expreso de la comunidad, que se aprueba por tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas. La comunidad puede además acordar un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes. Y desde julio de 2026 ese acuerdo es requisito previo a la inscripción: sin él no se entra en el registro.
¿Y si ya alquilaba antes de que se exigiera el permiso de la comunidad?
Quien ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y estaba acogido a la normativa turística puede seguir: la ley dice expresamente que esos acuerdos no tienen efectos retroactivos, y añade una disposición para quien ya estaba. Tener los papeles en regla desde antes se ha convertido en un patrimonio, porque el vecino que empiece ahora necesita una mayoría que quizá no consiga.
¿Hace falta el Registro Único estatal y su número?
Ya no. El Tribunal Supremo anuló el Registro Único de arrendamientos de corta duración por sentencia de 21 de mayo de 2026, al entender que el Estado no tenía competencia para crearlo. No hace falta el número NRUA para anunciar la vivienda. Lo que sí sigue vigente es el registro autonómico —el de Turisme Comunitat Valenciana, que es el que tramitamos— y la obligación de comunicar los datos de los viajeros, que es otra cosa distinta.
¿Se puede sin la segunda ocupación en regla?
No. El reglamento exige que la vivienda disponga de su licencia de primera ocupación o posteriores, o del título equivalente del Decreto 12/2021, que es la declaración responsable de segunda ocupación. Si no la tiene, ese es el primer encargo, y si además hay obra sin licencia hay que legalizarla antes.
Mi vivienda está en una zona de Altea donde ya no se conceden licencias. ¿Queda algo por hacer?
Puede quedar, y es la única puerta que deja la ordenanza. En las zonas vulnerables se admite la implantación cuando supone la recuperación del patrimonio arquitectónico tradicional: rehabilitación integral —estructura, funcionalidad y habitabilidad a la vez— de una edificación tradicional que hubiera perdido las condiciones para usarse como vivienda, situada en un núcleo histórico tradicional o catalogada individualmente. En la práctica es el casco antiguo de Altea. Dos avisos: no sirve en las zonas de riesgo alto o medio, donde el límite es numérico y no admite excepción patrimonial, ni si la edificación ocupa la servidumbre de protección de Costas.