Estudio de parcela antes de comprar
Lo que hay que mirar en una parcela antes de pagarla: normativa, afecciones, acometidas y lo que va a costar construir en ese terreno. En dos o tres días.
Antes de comprar una parcela hay que saber tres cosas: qué se puede construir en ella, qué la afecta y cuánto va a costar construir en ese terreno antes de poner el primer ladrillo. El anuncio no dice ninguna de las tres. El estudio de parcela las responde en dos o tres días, para que decidas con datos y antes de que la compre otro.
Nos lo piden muchos clientes, y sobre todo los que vienen de fuera: comprar suelo en un país con otra normativa, sin conocer el terreno y a veces sin haberlo pisado, es donde más caro sale equivocarse. Y lo decimos siempre: las parcelas baratas son poco de fiar.
Qué miramos
- La normativa municipal. Qué permite el planeamiento en esa parcela: edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos, usos. Es lo que el informe urbanístico del ayuntamiento confirma después; nosotros lo leemos en el planeamiento antes de que llegue.
- Las afecciones sectoriales, en la parcela. Vamos a verla. Lo que la afecta desde fuera —carreteras, cauces, líneas eléctricas, ferrocarril, costas, montes— se ve mejor sobre el terreno que en un plano.
- Acometidas y urbanización. Si llegan agua, luz, saneamiento y acceso, y si la parcela tiene de verdad condición de solar. Una parcela urbana sin urbanizar no se puede edificar hasta que alguien pague la urbanización, y ese alguien suele ser el comprador.
- Lo que va a costar construir en ese terreno. Orografía, topografía y geología: la pendiente que exige muros y cimentaciones especiales, el suelo que no es lo que parece. Es la parte que más se olvida y la que más presupuesto se lleva, y la firma un ingeniero de caminos, que de suelo sabe.
- La documentación. Nota simple, escritura, catastro: que lo que se vende sea lo que dice el papel, con su superficie, sus cargas y sus linderos.
Lo que el informe urbanístico no dice
El informe del ayuntamiento es imprescindible, y lo pedimos con el estudio. Pero es un documento sobre parámetros, no sobre el terreno: puede no mencionar la línea de alta tensión que cruza la esquina, el barranco que marca un retranqueo mayor que el de la norma, o la vía que pasa a cincuenta metros. Esas afecciones existen igual, las gestiona otra administración y condicionan lo que se puede construir tanto como la edificabilidad. Por eso se va a la parcela.
Lo que cuesta construir en ese terreno
Dos parcelas con la misma edificabilidad pueden costar muy distinto de construir. Una pendiente fuerte se traduce en muros de contención, en una cimentación que ya no es la sencilla y en movimientos de tierras que no estaban en ningún presupuesto. Un suelo malo, en más de lo mismo. El estudio no sustituye al geotécnico, que se encarga cuando ya hay proyecto, pero sí dice de antemano si esa parcela va a exigirlo y cuánto va a pesar el terreno en la obra.
Cuándo llega el informe del ayuntamiento
Llega cuando llega: es de la administración y su plazo no depende de nosotros. Lo que sí hacemos es no esperar a él para trabajar. El estudio se entrega en dos o tres días; cuando el informe llega, contrastamos lo que dijimos con lo que dice, y si algo no cuadra, lo sabes.
Después del estudio
Si la parcela sirve, el estudio es la primera pieza del proyecto: lo que dice sobre la orientación, la pendiente y las afecciones es exactamente lo que el anteproyecto de una vivienda unifamiliar necesita saber antes de dibujar. Si no sirve, has gastado dos o tres días en lugar de una parcela.
Y si lo que tienes es una duda concreta y no una parcela que estudiar, la consulta con el arquitecto es el sitio: por teléfono o en el despacho, sin desplazamiento.
Dónde trabajamos
Desde Altea, en Alfaz del Pi, La Nucía, Polop, Calpe, Benissa, Moraira, Finestrat y Callosa d'en Sarrià, entre otros. El estudio incluye la visita a la parcela, así que se hace donde podemos ir a verla.
Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencia del informe urbanístico?
El informe urbanístico lo emite el ayuntamiento y dice qué parámetros tiene la parcela: edificabilidad, ocupación, retranqueos, alturas. Es imprescindible, lo pedimos con el estudio y lo usamos para confirmar. Pero llega cuando llega, y hay cosas que no dice: si hay una línea de alta tensión, un cauce o una vía de tren que afectan al terreno, si la parcela tiene de verdad condición de solar, qué va a costar cimentar en esa pendiente. El estudio es el trabajo de campo y de análisis que hacemos mientras el informe está en camino, para que no esperes a él para decidir.
¿Cuánto tarda?
Dos o tres días desde que nos das la referencia catastral y la documentación que tengas. Es un plazo nuestro y lo cumplimos, porque el sentido del estudio es que decidas antes de que la parcela se venda a otro. El informe urbanístico del ayuntamiento llega después, por su cuenta, y cuando llega contrastamos lo que dijimos con lo que dice.
¿Qué me entregáis?
Un informe con lo comprobado, punto por punto: normativa y afecciones, lo que hemos visto en la parcela, acometidas y urbanización, lo que va a costar construir en ese terreno y qué dice la documentación. Y una conclusión clara: si se puede construir lo que quieres, con qué condiciones, y qué conviene negociar antes de firmar.
¿Y si la parcela ya es mía?
Entonces el estudio es el arranque del proyecto, no un paso previo a la compra. Sirve igual: fija lo que se puede construir y lo que va a costar construir en ese terreno antes de dibujar, que es justo lo que el anteproyecto necesita saber. Si vas a encargarnos la casa, lo hacemos como primer paso del encargo.
¿Por qué desconfiar de una parcela barata?
Porque el precio suele contar algo que el anuncio no cuenta. Una afección que impide construir o recorta lo edificable, una pendiente que se come el presupuesto en muros y cimentación, una parcela que parece urbana y no tiene condición de solar, un suelo que exige más de lo normal. Nada de eso se ve en la foto, y todo eso se ve en un estudio. Las parcelas baratas son poco de fiar hasta que alguien mira por qué lo son.