Visita técnica

Una visita técnica es solicitar una visita profesional de un arquitecto: alguien que se recorre el sitio contigo, lo inspecciona con criterio y te dice lo que ve. Sin fórmulas y sin trámite detrás. A veces es lo único que hace falta para tomar una decisión que llevabas semanas dando vueltas.

Cuándo solicitarlo

No hay un solo motivo, y ninguno es más legítimo que otro. Estos son los que más nos llegan:

• Voy a comprar y no me fío. La vivienda gusta, pero hay algo que no encaja: la cimentación, unas humedades, un añadido que parece reciente. Antes de firmar, que lo inspeccione alguien que no vende.
• Quiero reformar y no sé por dónde empezar. Hablar del proyecto de pie en el salón adelanta más que tres correos.
• He visto esta parcela y quiero construir. Sobre el terreno se ven la pendiente, el acceso, la orientación y lo que hay alrededor.
• Me han salido grietas. Saber si son de asiento, de dilatación o de algo serio cambia por completo lo que hay que hacer después.
• El vecino ha construido un muro. O lo que sea que haya aparecido en el linde, y quieres una opinión técnica antes de discutir con nadie.
• Tengo una duda urbanística. Qué permite en tu caso concreto la LOTUP, la ley del suelo o el planeamiento de tu municipio: qué se puede ampliar, qué edificabilidad queda, qué régimen tiene lo que ya está construido. Una consulta sobre el terreno, con la norma delante, evita meses de vueltas.

Qué inspeccionamos

Lo primero, la situación legal del inmueble: si lo construido se ajusta al planeamiento vigente o está fuera de ordenación, si hay ampliaciones que nunca tuvieron licencia, si los metros que se ven coinciden con los que constan. Es la inspección que más consecuencias tiene y la que casi nadie pide, porque un desperfecto se ve y una irregularidad urbanística no.

Después, el estado de lo construido: cubierta y estado de las tejas, estanqueidad, carpinterías y sus juntas, revestimientos, fisuras y su adherencia, cimentación visible, bajantes y drenaje, y el entorno de la vivienda. Los puntos críticos se identifican in situ, que es donde se identifican bien.

La inspección es visual, y de ahí sale su alcance: se examina lo que está a la vista y lo que el ojo entrenado deduce de ello. Cuando lo observado apunta a algo que hay que confirmar —una fisura que puede estar viva, una humedad de origen dudoso, un terreno que no acompaña—, ordenamos las comprobaciones necesarias: catas, testigos de control de fisuras, ensayos. Los ejecuta un tercero, normalmente el constructor, y nosotros dirigimos y leemos el resultado.

Tres maneras de encargarla

Lo que cambia entre una y otra es qué te llevas después de la visita:

• Solo la visita. Vamos, inspeccionamos, hablamos y te quedas con el criterio. Sin papeles.
• Visita e informe por correo. Un documento más sencillo, con lo observado y nuestra opinión, para que te quede por escrito y puedas enseñarlo.
• Visita e informe firmado. El informe completo: lo observado, el reportaje fotográfico y una estimación del coste de las reparaciones, firmado por técnico competente. Si el caso necesita visado colegial, se tramita aparte.

Cuando pides informe, lo tienes la misma semana o en pocos días. Trabajamos en Altea, Finestrat, Calpe, Benissa, La Nucía, Callosa d'en Sarrià y Moraira, entre otros: la visita es presencial y el desplazamiento forma parte del servicio.

Lo que no es

• No es una tasación. No ponemos valor de mercado ni trabajamos para el banco.
• No es un IEE ni una ITE. El informe de evaluación del edificio y la inspección técnica son un servicio distinto y con valor administrativo, y se hacen aparte.
• No es una peritación. No es un dictamen para un pleito ni lleva la forma que exige un juzgado.

Es otra cosa, y en la mayoría de los casos es la que se necesita: el criterio de un arquitecto que ha inspeccionado muchas viviendas de esta zona, sin más interés en el asunto que acertar.

Si aparece algo que hay que arreglar en los papeles

Pasa más de lo que parece. Una ampliación que no tiene licencia, unos metros que no coinciden con la escritura, un porche que nadie declaró. Lo hacemos constar y te decimos qué significa: si lo que toca es una legalización de obras ante el ayuntamiento, o si basta con un certificado descriptivo y de antigüedad que ponga la escritura al día. Muchas veces la visita técnica es la puerta de entrada: se llama para inspeccionar una grieta y se descubre que el problema estaba en otro sitio.